월세 사기를 당했는데 HUG에서 집을 비우랍니다 아침부터 자는 도중에 문을 쾅쾅 두드리길래 열었더니 HUG 협상팀 최ㅇㅇ씨

안녕하세요.

네이버 지식인 경매분야 전문가 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.

시세보다 저렴하게 부동산의 매수가 가능하다는 장점이 있는 반면 권리분석의 실수 등으로 인해 자칫 큰 손실을 초래할 수 있는 위험성 역시 존재한다는 것이 법원경매의 특징이지요.

따라서, 네이버 지식인 상의 대략적인 권리분석만으로 입찰여부를 판단하시는 것은 상당히 위험하니 이점 주의하시기 바랍니다.^^

주요 질문에 대한 답변 및 주의사항

글쎄요.^^;;

질문하신 내용을 보면, 질문자님이 임차인 이신 듯 합니다만, 임차인 당사자라고 보기에는 현재의 상황조차 제대로 파악하지 못하고 계신 것으로 보여질 수 밖에 없습니다.

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1. 2024.12월 낙찰이되었다면 벌써 반년도 넘은 것인데...

낙찰자가 HUG인지 아닌지도 확실하지 못하다는 것도 말이 안됩니다.

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2. 낙찰자가 HUG라면... 아무리 HUG의 직원이라 하더라도 문을 쾅쾅 두드리고 언성을 높이는 일이...과연 요즘 현실에서 있을 수 있는 일인가...하는 의문이 들 수 밖에 없습니다.

일반인이라 하더라도 통상의 명도협의를 위해 연락.방문하는 행위는 허용될 수 있으나 그 이상의 행위는 법적처벌대상이 될 수도 있습니다.

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3. 이와는 별개로...

말씀하신 내용대로라면 소액임차인의 최우선변제도 가능했을 수도 있는데, 배당금이 없다?? 라는 것도 다소 의아한 부분들이긴 합니다만...

낙찰자에게 대항할 수 없는 임차인이라면, 당연히 낙찰자에게 명도를 이행해야 하는 것이고, 낙찰자와 협의가 이루어지지 않는다면 낙찰자는 당연히 인도명령을 집행권원으로 한 강제집행을 통해 명도를 구할 수 있으며, 이 경우 집행비용 일체 뿐만 아니라 대금납부 시 부터 명도완료 시 까지 월차임에 해당하는 부당이득금반환청구도 가능한 만큼 낙찰자와 원활한 협의를 진행하시는 것이 바람직 합니다.

반대로, 낙찰자에게 대항할 수 있는 임차인이라면, 미배당임차보증금 차액을 낙찰자로부터 반환받을 때까지 낙찰자의 명도요구를 거절할 수 있으나...

질문 내용 그 어디에서도 질문자님이 대항력을 갖춘 임차인인지 판단할 근거는 찾아볼 수 없습니다.

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4. 따라서, 경매사건검토 등 정확한 기초사실관계를 토대로 보다 명확한 답과 함께 적절한 대응방안을 강구하시기 바라며, 이러한 과정에 어려움이 있으시다면 굳이 본인이 아니더라도 관련 실무경험이 풍부한 경매전문컨설턴트의 전문상담을 통해 그 답을 구하시는 것이 바람직 합니다.​

해당 권리분석은 기본 서류 상의 대략적인 내용을 토대로 한 1차 권리분석에 불과하므로, 이를 토대로 해당 물건의 안정성 및 입찰여부를 판단하는 것은 상당히 위험합니다.

따라서, 해당 권리분석은 입찰 대상 물건에 대한 단순 참고의 용도로만 활용하시기 바라며, 해당 물건에 대한 안전성, 입찰여부 및 적정 입찰가 의 판단은 주변탐문 및 현황조사를 비롯한 추가조사를 통해 그 외 각종 인수사항 및 임대차 및 점유관계, 추가비용 발생 가능성 등 제반 내용을 확인하신 후 최종적으로 판단하시기 바랍니다.

경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.

그 외 궁금한 사항이 있으시면 네임카드의 프로필에 기재된 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.

[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]

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