게스트하우스,에어비엔비 할건데 건축물 용도와 변경방법? 에어비엔비나 게스트하우스 하려는데 1종 근린생활시설입니다. 1층은 상가 2층은 주택으로 등록

현재 건물의 용도가 1종 근린생활시설이라면 일반적인 숙박업(예: 일반숙박업, 외국인관광도시민박업 등)은 허가가 어렵습니다. 특히 외국인관광도시민박업은 '주택'을 대상으로 하기 때문에, 건축물대장상 용도가 주택이어야만 가능합니다. 따라서 지금처럼 2층만 주택이고 1층이 상가인 경우, 2층만 해당 요건을 일부 만족할 수 있으나, 전체적으로 운영하기엔 제약이 많습니다.

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에어비앤비 형태로 합법적으로 운영하려면 보통 아래 중 하나의 절차를 밟아야 합니다.

첫째, 2층을 주거용 전체로 전환하고, 해당 공간에 대해 외국인관광도시민박업 신고를 진행하는 방법이 있습니다. 단, 건축법상 건물 전체 용도가 주택이거나, 최소한 해당 층이 단독 주거용임을 확인받아야 하며, 도시계획상 해당 지역이 관광숙박업 가능 지역인지도 확인해야 합니다.

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둘째, 용도 변경을 통해 건물 전체 또는 일부를 숙박시설로 변경하는 방법도 있습니다. 다만 1종 근생은 원칙적으로 숙박업이 불가하며, 근린생활시설에서 숙박시설로 용도변경은 거의 허가되지 않거나 제한적이기 때문에 쉽지 않습니다. 특히 방화, 주차, 위생 등의 기준도 매우 까다롭고, 상업지역이 아닌 경우 더 어렵습니다.

따라서 실질적으로 가능한 경로는 2층만 주택용으로 인정받아, 외국인 대상 민박업(관광진흥법상 허용되는 경우)을 등록하는 것인데, 이 경우에도 반드시 해당 지자체 조례에서 허용되는 지역이어야 하며, 주민 동의서 제출, 거주 요건, 출입문 분리 여부 등 조건이 붙습니다.

건축설계사무소는 용도변경이나 건축물대장 정리, 허가 도면 수정 등은 도와줄 수 있지만, 사업 허가 자체를 해결해주지는 않습니다. 즉, 설계사무소는 가능 여부를 검토하고 변경 설계를 해줄 수는 있지만, 사업 허가와 관련된 규제 해소는 관할 구청(위생과, 관광과)과의 협의가 반드시 병행되어야 합니다.

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따라서 다음과 같은 순서로 진행하는 것을 추천합니다.

1. 건축물대장 및 토지이용계획확인원 확인 → 현재 용도와 지역 용도 확인

2. 관할 구청 위생과 및 관광과에 직접 문의 → 외국인관광도시민박업 가능 지역인지 여부 확인

3. 가능하다면 건축설계사무소에 용도 변경 또는 도면 조정 문의

4. 민박업 요건 충족 시 관광민박업 신고 절차 진행

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허가 없이 숙박업을 운영할 경우 무허가 영업으로 간주되어 과태료나 형사처벌 대상이 될 수 있으니 반드시 사전 확인을 거친 후 시작하시는 것이 중요합니다.