임차인경매 제딸은 24살 사회초년생으로 오피스텔 전세보증금을 돌려받지못해 민사소송을 해서 승소를 했습니다.다행인지

안녕하세요.

네이버 지식인 경매분야 전문가 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.

시세보다 저렴하게 부동산의 매수가 가능하다는 장점이 있는 반면 권리분석의 실수 등으로 인해 자칫 큰 손실을 초래할 수 있는 위험성 역시 존재한다는 것이 법원경매의 특징이지요.

따라서, 네이버 지식인 상의 대략적인 권리분석만으로 입찰여부를 판단하시는 것은 상당히 위험하니 이점 주의하시기 바랍니다.^^

주요 질문에 대한 답변 및 주의사항

정확한 기초사실관계를 토대로 보다 명확한 답을 구해야 할 문제입니다.

따라서, 단편적인 몇가지의 내용만으로 네이버지식인 등 인터넷 상에서의 수많은 답변들이나 챗GPT와 같은 AI 답변을 통해 듣기 좋지만, 현실성 없는 정보들에 현혹되시는 일 없으시길 바랍니다.

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특히나, 말씀하신 내용들로 미루어볼 때 대항력을 갖춘 임차인인 것으로 보여집니다만...

인터넷 상에서 마치 대항력이 전지전능한 법률 상의 효력이 있는 것과 같은 정보들이 넘쳐나고 있기는 하나, 현실은 그렇지 않습니다.

예를 들어...

대항력을 갖춘 임차인인 경우, 미배당임차보증금 차액은 낙찰자로부터 반환받을 수 있다는 점 때문에 임차보증금 전액 보전이 가능하다고 말하고 있으나, 이는 엄연히 법률 상 이론에 불과할 뿐 인것이지요.

이 경우, 미배당임차보증금 차액을 낙찰자가 추가로 인수해야 하는 만큼, 낙찰자의 입장에서는 얼마에 낙찰을 받든 관계없이 최소 총매입금액은 대항력을 갖춘 임차인의 임차보증금+@ 가 될 수 밖에 없습니다.

이 금액이 일반매매시세에 비해 상대적으로 적다면 해당 법률이 큰 효력이 발생하게 되나, 일반매매시세가 대항력을 갖춘 임차인의 임차보증금과 비슷한 수준이거나 역전세가 발생한 경우에는 입찰에 참여하는 메리트가 없게 되는 만큼 낙찰이 된다...라는 가정 자체가 무의미해져버리게 됩니다.

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또한, 대항력을 갖춘 임차인이 입찰에 참여하여 낙찰을 받게 될 경우, 기존 임차인의 지위는 혼동에 의해 소멸하게 되는 만큼, 임차보증금의 손실에 대해 더 이상 임대인에게 청구할 수가 없게 된다는 현실적인 문제도 발생하게 됩니다.

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즉...

말씀하신 내용들은, 기본적으로 각각의 경우의수에 따른 장단점 및 손익계산비교, 질문자님의 구체적인 상황과 목적 등에 따라 판단해야 할 문제입니다.

이에 따라 경매신청 여부, 입찰참여여부, 기타 임차권등기 후 이사 및 전출 등 구체적인 대응방안 등이 모두 달라질 수 밖에 없습니다.

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2023년 전세사기사건 이후 개정된 국세.지방세기본법에 따라 당해세의 최우선배당예외가 적용되고 있기는 하나, 각종 조세채권 및 공과금은 임차인의 확정일자의 우선변제권과 그 순위경합이 이루어지게 됩니다.

물론, 현재 임차인의 지위에서 임대인의 체납세금 및 공과금에 대한 확인은 개인정보보호법 으로 인해 불가능하나, 경매신청 후 배당요구종기일 전후로 각종 조세채권 및 공과금의 세목 및 법정기일, 세액 등에 대한 확인이 가능하며, 이를 재확인하여 예상낙찰가에 따른 예상배당표 작성을 통해 임차보증금의 손실여부 및 그 범위를 재검토해야 하는 것이 현실입니다.

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물론, 그 이전에 경매신청 등에 대한 타당성이나 실효성 등에 대한 검토가 선행되어야 하는 것은 당연한 일 이겠지요.

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따라서, 등기사항전부증명서, 임대차계약서, 전입 및 확정일자, 점유개시일자 등 정확한 기초사실관계를 확인하신 후, 해당 물건의 개별적인 특성을 고려한 적정시세의 확인, 인근 유사물건의 낙찰사례 등 통계자료 등을 토대로 예상낙찰가 및 이에 따른 예상배당표 작성을 통해 임차보증금의 손실여부 및 그 범위를 확인하신 후 그 결과를 토대로 질문자님의 상황과 목적에 따른 최적의 대응방안을 강구하시는 것만이 답을 구하는 유일한 해법이라는 점 명심하시어, 이러한 과정에 어려움이 있으시다면 굳이 본인이 아니더라도 관련 실무경험이 풍부한 경매전문컨설턴트의 전문상담을 통해 그 답을 구하시는 것이 바람직 합니다.​

해당 권리분석은 기본 서류 상의 대략적인 내용을 토대로 한 1차 권리분석에 불과하므로, 이를 토대로 해당 물건의 안정성 및 입찰여부를 판단하는 것은 상당히 위험합니다.

따라서, 해당 권리분석은 입찰 대상 물건에 대한 단순 참고의 용도로만 활용하시기 바라며, 해당 물건에 대한 안전성, 입찰여부 및 적정 입찰가 의 판단은 주변탐문 및 현황조사를 비롯한 추가조사를 통해 그 외 각종 인수사항 및 임대차 및 점유관계, 추가비용 발생 가능성 등 제반 내용을 확인하신 후 최종적으로 판단하시기 바랍니다.

경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.

그 외 궁금한 사항이 있으시면 네임카드의 프로필에 기재된 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.

[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]

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