상가 임대차, 권리금 계약 드려요 미국시민권자가 한국에서 법인 설립 후 매장운영을 하려합니다. 법인 설립하려면 사업장

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"질문에 대한 답변 드리겠습니다"

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A : 미국 시민권자로서 한국 법인 설립 후 매장 운영을 위해 상가 임대차 및 권리금 계약을 진행하는 과정에서 궁금한 점이 있으시군요. 결론부터 말씀드리면, 법인 설립 전 개인 명의로 계약금을 입금하고 권리금 계약을 진행하는 것은 가능하지만, 추후 법인 명의로 계약을 변경하는 과정에서 문제가 발생할 소지가 있으므로 주의가 필요합니다.

1. 법인 설립 전 계약금 입금 및 계약 진행

법인이 아직 설립되지 않은 상태이므로, 법인 명의로 계약을 진행하거나 법인 계좌를 통해 계약금을 입금할 수 없습니다. 따라서 지분이 없는 이사로 함께 일할 분의 개인 명의로 계약금을 입금하고, 권리금 계약도 개인 간에 진행하는 것은 현실적인 방법입니다.

• 계약 주체 명시: 계약서 작성 시에는 '향후 설립될 법인'을 위한 계약이라는 점을 명확히 명시해야 합니다. 단순히 개인 명의로만 계약하면 법인이 설립된 후에도 개인에게 계약상의 책임이 귀속될 수 있습니다.

2. 잔금 시 법인 명의로 계약 변경 문제

가장 중요한 부분은 잔금 지불 시 계약 주체를 개인에서 법인으로 변경하는 것입니다. 이 과정에서 다음과 같은 문제가 발생할 수 있습니다.

• 임대인 동의 여부: 임대인이 계약 주체 변경에 동의하지 않으면 문제가 발생합니다. 법인과 개인은 법적으로 별개의 주체이므로, 임대인 입장에서는 새로운 계약자와 계약하는 것과 같습니다. 임대인이 법인과의 계약을 꺼리거나, 새로운 조건을 요구할 수도 있습니다.

• 권리금 계약과의 관계: 권리금 계약은 개인 명의로 진행했으므로, 잔금 시 법인 명의로 계약을 변경하면 권리금 계약의 주체도 법인으로 승계해야 합니다. 이 과정에서 임대인과 권리 양도인(기존 임차인)의 동의가 필요합니다.

3. 문제 해결을 위한 권장 절차

가장 안전한 방법은 다음과 같습니다.

1. 가계약 시점부터 임대인에게 상황 설명: 계약금을 입금하기 전, 임대인에게 법인 설립 예정임을 알리고, 우선 개인 명의로 계약을 진행한 후 잔금 시 법인 명의로 변경할 것임을 양해를 구해야 합니다. 이 내용을 문자나 서면으로 남겨두는 것이 좋습니다.

2. 계약서에 특약 명시: 임대차 계약서 작성 시 다음 내용의 특약을 반드시 포함시켜야 합니다.

• "임차인은 잔금 시 법인(설립 예정 법인명 기재) 명의로 변경하여 계약을 진행하며, 임대인은 이에 동의한다."

• "임대인과 권리 양도인은 권리금 계약의 권리 의무가 법인에 승계되는 것을 동의한다." (권리금 계약서에도 유사한 특약 명시)

이러한 특약을 통해 임대인의 동의를 미리 확보하면, 잔금 시 발생하는 문제를 최소화할 수 있습니다. 법인 설립 과정에서 발생하는 예상치 못한 문제를 피하기 위해 부동산 전문 변호사나 법무사와 상담하는 것도 좋은 방법입니다.

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