강제경매문의 저는 채권자이고 채무자 소유부동산 강제걍매 문의드립니다 채무자 부동산은 남산센트럴뷰스위트-생활숙박시설로 구분되어있고

저는 채권자이고 채무자 소유부동산 강제걍매 문의드립니다 채무자 부동산은 남산센트럴뷰스위트-생활숙박시설로 구분되어있고 현 시세는 2.7억 입니다 얼마전에 타 채권사에서 강제경매 접수하여서 제가 권리신고룰 해놨는데 취하가 되었고 취하사유는 정확히 모릅니다 그래서 제가 강제경매 접수를하려합니다 확인하다보니 근저당이있고 아이피케이라는 회사로 전세권설정 2억으로 되어 있더라구요 전세권을 넣어도 실익은 있는데 제가 강제경매 넣어도 될까요? 확인부탁드립니다 ㅠㅠ 등기부요약 사딘 첨부했습니다

안녕하세요. 서울지방변호사회 소속으로 지식iN 법률상담을 진행하고 있는 박영재 변호사입니다.

채권자로서 채무자 소유 부동산에 강제경매를 신청하는 것은 가능합니다. 다만 실익이 있는지 여부는 선순위 권리관계와 부동산의 가치, 설정된 채권총액을 고려해 판단해야 합니다.

남산센트럴뷰스위트는 ‘생활형숙박시설’로 주거용이 아닌 업무 또는 숙박용으로 분류되며, 일반 주택보다 유동성이 떨어질 수 있다는 점을 감안해야 합니다. 현재 시세가 약 2.7억이고, 등기부에 근저당 외에도 전세권이 2억 설정되어 있다면 다음과 같은 점들을 고려해야 합니다.

전세권(2억)은 담보물권의 효력을 가지므로 경매 시 우선변제권이 있습니다. 실질적으로 경매 낙찰대금에서 2억은 전세권자에게 먼저 배당됩니다. 전세권이 설정된 시점이 근저당권자보다 앞서는 경우라면 특히 더 그렇습니다. 또한 전세권자와 실거주 관계가 없고, 채무자와 특수관계인지 여부에 따라 배당 여부가 달라질 수 있어 그 점도 검토가 필요합니다.
근저당권이 얼마로 설정되어 있는지가 관건입니다. 근저당이 보통 채권최고액 기준으로 설정되어 있으며, 일반적으로 실제 채권액의 120~130% 수준입니다. 예를 들어 2.5억의 근저당권이 있다면 실제 채권액은 약 1.9억 내외일 가능성이 있습니다. 근저당권자보다 후순위라면 귀하에게 배당될 가능성은 낙찰금이 3억 이상이어야 생깁니다.
귀하가 강제경매를 신청할 수는 있으나, 선순위 권리자가 다수이고 낙찰금이 시세 수준으로 형성되지 않을 경우 실질적으로 배당 없이 경매비용만 손해가 날 수 있습니다.

결론적으로는, 강제경매 신청 자체는 가능하지만 전세권 2억과 근저당권 합산액이 시세에 근접한다면, 실익이 매우 낮아질 수 있습니다. 따라서 경매 진행 전 반드시 전세권 설정 시기, 실제 점유 여부, 근저당권 설정일 및 채권최고액, 실거래 낙찰가율 등을 확인해야 하며, 필요시 경매전문 변호사나 법무사 상담을 통해 배당 가능성을 수치적으로 분석받는 것이 바람직합니다.

"법무법인 창세 대표전화 1566 - 6107"

▼카카오톡 간편 상담▼